项目名称：宁都永宁新城K01、J01、Q01、R01四地块整体前策定位报告采购谈判文件

谈判文件

谈判编号：JXST-GF-MX-XY-2023-0001

江西省赣房投资集团有限公司

中国·江西

目录

第一章　谈判公告

第二章　供应商须知

第三章合同主要条款

第四章附件（谈判响应文件格式）37

第五章　采购项目服务需求51

第六章评审标准

第一章　谈判公告

本次采购宁都永宁新城K01、J01、Q01、R01四地块整体前策定位报告服务，采购人为宁都县美兴置业有限公司，现就所需的前期策划定位服务项目采取谈判方式采购，现邀请贵单位参加本次谈判。

1、谈判编号：JXST-GF-MX-XY-2023-0001；

2、（项目）名称：宁都永宁新城K01、J01、Q01、R01四地块整体前策定位报告服务；

3、采购限额：采购控制价为：200000元。

4、采购内容：包括此项目的项目市场分析、项目情况分析、客户定位、物业类型组合方案选择、产品定位、分期开发建议、价格建议等，详见谈判文件。

5、供应商的资格条件：

5.1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

1）具有独立承担民事责任的能力，且供应商必须具有营销策划、销售代理、推广咨询等相关营业范围或资质；

2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

4）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

6）法律、行政法规规定的其他条件：

7）其他要求：①投标人须在近二年内（2021年3月1日后）至少有过两个以上项目的前策定位业绩。②投标人须有连续近两年（2021年3月1日至2023年3月）良好经营证明（财报或其他可以证明的材料）

5.2.本次招标不接受联合体投标或同一股东持股的不同公司投标。

6、获取谈判文件的时间和期限、地点、方式

文件获取方式：自公告发布之日起至公告截止时间，报名单位将授权委托书、营业执照扫描件加盖公章发送到江西省赣房投资集团有限公司营销部邮箱（358254528@qq.com。），电话：0791-88269267，公司收到报名材料后将谈判文件发送至报名单位邮箱。

7、响应文件的提交的时间和期限、地点、方式：

7.1谈判时间和谈判响应文件递交截止时间为2023年4月11日9时30分（北京时间）。届时请供应商的法人或携带盖公章的授权委托函的代表参加。

7.2谈判响应文件递交地点和谈判地点在江西省赣房投资集团有限公司（南昌市紫阳大道3399号云中城A座36楼会议室）。

注：本次谈判纸质版谈判响应文件的份数：正本1份、副本1份，当正本与副本不一致时，以正本为准，供应商须充分考虑各种因素，以保证谈判响应文件递交截止时间前递交文件。

8、谈判开标的时间与地点

2023年4月11日9点30分（北京时间）

地点：江西省赣房投资集团有限公司（南昌市紫阳大道3399号云中城A座36楼会议室）。

9、发布公告的媒介

本公告将在江西省赣房投资集团有限公司官网上发布。

10、联系方式：

采购人：宁都县美兴置业有限公司

地址：江西省南昌市紫阳大道3399号云中城A座36楼

联系人：王福东

电话：15853059177

第二章　供应商须知

一、前附表

本表的具体资料是对供应商须知的具体补充和修改，如有矛盾，应以本资料表为准。

二、采购人与供应商

1．适用范围

1.1 本谈判文件仅适用于本谈判公告中所述项目的采购。

2. 定义

2.1 “采购人”系指宁都县美兴置业有限公司。

2.2 “供应商”是指向采购人提供服务的法人或其它组织

2.3“服务”是指除货物和工程以外的其他采购对象。

3. 合格供应商

3.1 详见“谈判公告”。

4. 供应商代表

4.1指全权代表供应商参加谈判活动并签署谈判响应文件的人。如果供应商代表不是法人代表，须持有《法人代表授权书》（格式详见附件）。

5. 谈判费用

5.1不论谈判的结果如何，供应商应自行承担所有与准备和参加谈判有关的全部费用。采购代理机构和采购人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。

三、谈判文件

6. 谈判文件的构成

6.1要求提供的工程、谈判过程和合同条款在谈判文件中均有说明。谈判文件共六章，各章的内容如下：

第一章谈判公告

第二章供应商须知

第三章合同主要条款

第四章附件（谈判响应文件格式）

第五章采购项目服务需求

第六章评审标准

6.2除非有特殊要求，谈判文件不单独提供谈判项目使用地的自然环境、气候条件、公用设施等情况，供应商被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。

7. 谈判文件的澄清

7.1任何要求对谈判文件进行澄清的供应商，应在谈判截止期前3天以书面形式通知采购人。采购人应以书面形式予以答复，同时将该答复提供给每个邀请的供应商，答复中不标明问题的来源。

7.2供应商在规定的时间内未对谈判文件提出澄清要求，采购人将视其为同意。

8. 谈判文件的修改

8.1 谈判截止时间前的任何时候，无论出于何种原因，采购人可对谈判文件进行修改。

8.2 谈判文件的修改将以书面形式通知所有购买谈判文件的供应商，并对其具有约束力。供应商在收到上述通知后，应立即向采购人回函确认。

8.3 为使供应商准备谈判时有充分时间对谈判文件的修改部分进行研究，采购人可自行决定推迟谈判截止时间。

四、谈判响应文件的编制

9. 提示

9.1 供应商应认真阅读谈判文件的全部内容，按照谈判文件的要求提供谈判响应文件和资料。

9.2谈判文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由供应商负责。

10. 谈判响应文件计量单位

10.1谈判响应文件中所使用的计量单位, 除谈判文件中有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。

11. 谈判响应文件的构成

11.1谈判响应文件应由下列部分构成：

(1) 谈判响应书

(2) 报价表

(3) 商务条款响应/偏离表

(4)技术（服务）文件

(6)资格证明文件

(6)其他资料

供应商应将谈判响应文件装订成册，并编写谈判响应文件目录及页码。

12. 证明供应商合格和资格的文件

12.1 供应商应提供证明其合格和资格的证明文件(见谈判文件第四章第五条)。

12.2其他资格证明文件。

13. 证明项目符合谈判文件规定的文件

13.1供应商应提交其项目符合谈判文件规定的证明，作为谈判响应文件的一部分。

13.2 项目与谈判文件的要求相一致的证明，可以是文字资料、图纸和数据，包括：

1)对满足服务要求的详细说明。

2)对照谈判文件的要求，逐条说明所提供服务已对谈判文件的要求作出了实质性响应，或申明与服务要求的偏差和例外。特别对于有具体要求的指标，供应商必须提供所投服务的具体指标。

3)商务条款的偏差和例外。

14. 谈判报价

14.1投标报价应是谈判文件所约定的采购范围内全部内容的价格体现，应以人民币报价。

14.2投标报价方式：本项目采用固定总价的报价方式。除非在合同中另有约定，否则供应商所报的综合总价在合同履行过程中不予调整。

14.3投标报价的计价方法：

（1）供应商应根据谈判文件中的服务需求计算项目综合单价和合价，并严格执行强制性条文。供应商没有填写综合单价和合价的项目将被认为此项费用已包含在服务需求其它项目的综合单价和合价中。

（2）供应商应充分考虑市场环境和服务要素价格变化对合同价的影响，自主编制投标报价。

（3）供应商如对服务需求有异议，须在开标前3天提出，否则视为认可服务需求已包含的所有内容。

15. 谈判保证金

15.1本项目谈判保证金：详见供应商须知。

15.2 谈判保证金可采用下列任何一种形式：

1）银行转帐；

2）采购人可以接受其它形式。

15.3 任何未按第15.1和第15.2条要求提交可接受谈判保证金的谈判响应文件将作无效处理。

15.4在采购签订合同后5个工作日内退还成交供应商的谈判保证金。

15.5在成交通知书发出后5个工作日内退还未成交供应商的谈判保证金。

15.6下列任何情况发生时，谈判保证金将被没收：

(1)供应商在谈判文件规定的谈判有效期内撤回其谈判响应文件；

(2)成交供应商未按规定签订合同；

(3)成交供应商未按规定缴付成交服务费；

(4)成交供应商未按规定提交履约保证金；

(5)成交供应商提供虚假材料和文件意图骗取成交。

16. 谈判有效期

16.1谈判有效期应自谈判之日起，并在本须知“前附表”规定的时间保持有效。谈判有效期不足的谈判响应文件作无效处理。

17. 谈判响应文件的签署及规定

17.1供应商应准备一份谈判响应文件正本和本须知“前附表”规定份数的副本。每套谈判响应文件须清楚地标明“正本”或“副本”。若正本和副本不符，以正本为准。

17.2谈判响应文件的正本必须打印加盖公章，并由供应商法定代表人或经法定代表人正式授权的代表在谈判响应文件上签字（或盖章）。谈判响应文件的副本可采用正本的复印件。

17.3谈判响应文件不得涂改和增删，如有修改，必须由谈判响应文件签字人签字或盖章。

17.4谈判响应文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由供应商负责。

17.5 电报、电传、传真形式的谈判响应文件概不接受。

五、谈判响应文件的递交

18. 谈判响应文件的密封及标记

18.1 供应商应将谈判响应文件正本和一份副本分开密封装在单独的信封中，且在信封上标明“正本”“副本”字样。

18.2 为方便谈判，供应商应将报价表单独密封，并在信封上标明“报价表”字样。

18.3供应商应将18.1条和18.2条的所有信封封装在一个外层信封中。

18.4内外层信封均应：

封口处有谈判全权代表的签字或单位公章。封皮上注明谈判项目名称、项目编号、供应商名称、地址、邮政编码、电话、联系人，并注明“谈判时启封”字样。

18.5如果供应商未按上述要求密封及加写标记，采购人对谈判响应文件的误投和提前启封概不负责。

19. 谈判截止时间

19.1谈判响应文件必须在谈判公告规定的谈判响应文件递交截止时间前送达指定的谈判地点。

20. 迟交的谈判响应文件

20.1在谈判响应文件递交截止时间以后送达的谈判响应文件，采购人将拒绝接收。

21. 谈判响应文件的撤回

21.1从谈判响应文件递交截止期至谈判有效期期满这段时间内，供应商不得撤回其谈判响应文件。

六、谈判及成交供应商的确定

22. 谈判小组

22.1本次谈判由采购单位组建谈判小组，谈判小组成员5人及以上单数。评审工作由谈判小组负责。

23. 谈判程序

23.1采购人在“谈判公告”中规定的时间和地点组织谈判。参加谈判的代表应持正式授权委托书签到并出席本次项目谈判。

23.2采购人和监督部门查验供应商授权委托人身份及谈判响应文件密封情况，确认无误后供应商离开谈判地点。

23.3谈判小组对各供应商的谈判响应文件认真审阅，确定谈判内容，并进行初审。谈判响应文件的初审分为：

（1）资格性检查。依据法律法规和谈判文件的规定，对谈判响应文件中的资格证明等进行审查，以确定供应商是否具备谈判资格。

（2）符合性检查。依据谈判文件的规定，从谈判响应文件的有效性、完整性和对谈判文件的响应程度进行审查，以确定是否对谈判文件的实质性要求做出响应。

23.4初审出现下列情况者，谈判响应文件作无效处理：

1）未提交谈判响应书；

2）未提交报价表；

3）资格证明文件不全的；

4）谈判响应文件无法定代表人签字（或盖章）或签字（或盖章）人无法定代表人有效委托的；

5）谈判有效期响应不足的；

6）未按采购文件要求响应付款方式的；

24.谈判

24.1谈判小组按照递交谈判响应文件的先后顺序，与通过初审的供应商分别进行技术和商务上的谈判。

24.2谈判双方可就技术、商务、价格内容按要求进行变更、补充完善，变更、补充完善的最终内容由其授权的代表签字，并作为评审的依据。

24.3 谈判文件有实质性变动的，谈判小组应当以书面形式通知所有参加谈判的供应商。

24.4 技术、商务谈判结束后，谈判小组应当要求所有综合评分80分及以上的投标供应商进入最终报价环节，如果80分及以上家数不足3家则按分数从高到低进行补充至3家进入最终报价环节，补充不足3家时招标失败。在规定时间内进行最终报价（最终报价单须由投标人法定代表人或授权委托人签字并加按本人手印或单位公章），未按规定提交最终报价的，则其最终报价无效，按上一轮有效报价进入评审）。最终报价即为合同成交价，在合同履行过程中不得更改。

24.5在谈判文件没有实质性变动的情况下，供应商的后一轮报价不能高于其前一轮报价，否则其后一轮报价无效。

24.6当全部报价均超出采购预算，谈判小组有权决定是否再次进行报价或本次谈判失败。若再次报价仍超出采购预算，谈判小组可宣布本次谈判失败。

24.7谈判开始到中标单位确定后，谈判小组、采购人、供应商要严格遵循保密原则，任何一方不得透露与谈判有关的其他供应商的技术资料、谈判报价及其它信息。否则，按相关法规进行相应的处罚。

25.评审办法

25.1在各谈判响应文件根据评审标准进行打分，由谈判小组根据供应商得分由高到低顺序推荐3名中标候选排序。

26. 与谈判小组的接触

26.1从谈判之日起至授予合同期间，供应商不得就其谈判有关事项与谈判小组接触。

26.2 供应商试图对谈判小组的评审施加任何影响，都可能导致其谈判响应文件作无效处理。

七. 授予合同

27. 推荐成交候选供应商

27.1谈判小组将审查成交候选供应商是否有能力全面地履行合同。

27.2谈判结束后，采购人自行编制谈判报告。

27.3 采购人收到谈判报告后予以确认，并依据谈判报告的内容，遵循《中华人民共和国政府采购法》，确认成交候选供应商。

28.公示

28.1 谈判结束后，采购人将在江西省赣房投资集团有限公司网上进行成交结果公示，公示期为3个工作日。

28.2供应商对成交结果有质疑的，应当在公示期内以书面形式向采购采购单位提出。质疑书必须署名，由法定代表人或者供应商代表签字（或盖章），并加盖供应商单位公章。

质疑书应当包括下列主要内容：

1）质疑人和被质疑人的名称、质疑人的地址、电话等；

2）具体的质疑事项、事实根据和法律依据以及相关证明材料；

3）提起质疑的日期。

29. 成交通知书

29.1公示期结束后，采购人将向成交供应商发出中标通知书。

29.2 中标通知书是合同的一个组成部分。

29.3当中标通知书发出后，采购人将通知所有未成交的供应商。

30. 签订合同

30.1中标单位应按中标通知书规定的时间、地点与采购人签订合同，否则按谈判有效期内撤回其谈判响应文件处理。

30.2谈判文件、中标单位的谈判响应文件及谈判过程中有关澄清文件均应作为签订合同的依据。

30.3 合同履行中，采购人需追加与合同相同服务的，在不改变合同其他条款的前提下，可以与供应商协商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十。

31.服务补偿

31.1详见供应商须知。

32.履约保证金

32.1详见供应商须知。

第三章
合同主要条款

宁都永宁新城K01、J01、Q01、R01四地块整体前策定位报告服务合同书

甲方（委托方）：

地址：

邮政编码：电话：

乙方（受托方）：

地址：

邮政编码：电话：

根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，本着诚实信用、互惠互利的原则，甲乙双方经过友好协商，就甲方拟开发建设的南昌项目（以下简称“本项目”）委托乙方进行前期策划等事宜签署本合同，以资双方共同遵照执行。

第一条：项目概况

a)项目位于江西省赣州市宁都县永宁新城凌云大道以西、阳都大道以东J01、K01、Q01、R01地块。

b)项目名称如果双方认为根据销售需要作出调整可作变更，但不改变本合同的实质性描述。

第二条：前期策划：

（1）合作期限：本合同期限为自本合同签定之日起至乙方提交的项目终稿报告通过，并协助规划设计单位完成项目概念规划文本设计并通过甲方审批之日止。

（2）前期策划阶段主要工作的完成周期：

前期策划阶段；本委托合同正式签订后至乙方提交的前期策划终稿报告通过甲方审批之日止；

第三条：服务内容

3.1本合同的工作内容和提交成果以甲方提供的《项目策划任务书》中的要求为依据（附件一）。

3.2  在本合同有效期内，甲方若需增加附件一以外的工作内容，须经甲、乙双方协商另行确认。

第四条：收费标准和付款方式

项目正式前期策划阶段服务费总额为人民币：万元整（￥元）。

每阶段策划费付款方式:

4.1取费标准：万元整（￥元）。支付方式：签订签订合同之日后，乙方提报项目地块市场调研报告、项目地块定位及物业发展建议报告，经甲方认可后10天内付款70%，共计万元整（￥元）。配合规划设计单位完成项目地块概念规划设计方案后，经甲方认可后10天内付清余款，共计万元整（￥元）。

4.2乙方提供相应的收款发票，甲方在收到乙方收款发票后按照约定付款。

第五条：甲乙双方责任

5.1   甲方责任

5.1.1甲方应乙方的要求，向乙方提供项目地块资料和各类证明文件，甲方提供的文字、图片等资料必须合法和符合客观事实真相，如因甲方提供的资料有夸大、不实、以及构成对他人的侵权等，一切责任由甲方负责；

5.1.2甲方必须指定专人或专项小组负责本合同规定的委托项目，向乙方提供及时、准确、详细的信息资讯，以保证乙方在此基础上提供合理可行的方案；

5.1.3 甲方需按照合同规定的付款方式和付款期限向乙方支付项目总体服务

费用，如因甲方不能如期支付款项，而延误工作进度，后果由甲方负责；

5.1.4 甲方指定先生代表甲方具体执行本合同。

5.1.5 甲方应严格按照双方商定的工作进度及时做好乙方提交的方案的审核工作，如对乙方提交的方案有异议，则甲方应于三个工作日给予回复，否则视为确认和同意，以免贻误工作进度；

5.2   乙方责任:

5.2.1 乙方必须成立项目专项工作小组，有策划中心及研究发展中心等部门人员配合，以严谨、专业的态度和方法，为甲方提供专业的项目策划服务。

5.2.2 乙方应严格按照合同附件规定的工作内容及各时间节点完成相应策划工作，并严格确保项目的工作质量；

5.2.3 乙方需以书面和电子文件形式及时向甲方提交各项策划报告；

5.2.4 乙方指定先生为本合同执行人；

5.2.5 乙方必须严守商业道德，做好项目的保密工作，一切未经公开及未经

甲方允许公开的甲方资料均不得外传。

5.2.6本合同生效后，乙方应整合其在房地产市场咨询、策划、产品研究方面的专业力量为甲方提供项目前期定位专业服务。在市场细分中进行项目准确的市场定位；确保项目策划的深度与广度，强调策划观念的创新与合理，降低项目总体的投资成本，提高项目产品的高附加值及市场项目的差异性，使其具有相当的竞争优势，确保市场份额实际占有率，制订项目总体方案与各阶段的分部实施方案

5.2.7乙方确保市场分析的全面、客观、专业、周密与正确；乙方应保证所提交的研究成果及市场调研资料真实可信。

5.2.8乙方提交阶段成果时，应委派专业负责人和主要工作人员根据工作需要参加甲方组织召开的评审会议，对阶段成果中的专业术语、调查依据、理论依据、策划理念、定位论证等进行解释，保证委托方能全面理解成果整体思路并判断其可事实行。同时根据甲方书面意见，修正、补充阶段成果，并以修正后的阶段成果为依据进行下阶段工作。

5.2.9乙方对甲方提供的与本合同履行有关的各项合理要求应积极配合。

5.2.10乙方工作内容提交成果时间：

乙方须按《项目定位策划任务书》和工作阶段划分主要服务内容提交成果。本合同签订之日起15天，乙方提交本项目的《策划定位报告》、《整体规划设计任务书》。

5.2.11乙方工作内容提交成果形式：

²阶段成果：提供各类策略性报告电子文件（演示稿PPT）。

²最终成果：经甲方确认的最终书面文本稿（演示打印件）一式三份及电子文件（演示文稿PPT）。

²报告内容刻录光盘以及其它跟踪服务；

²5.2.11知识产权的归属：乙方分阶段向甲方提交的成果，经甲方支付该阶段报酬后，该阶段成果的知识产权归甲方独有，乙方不再享有任何知识产权方面的权利；当甲方支付全部报酬后，乙方全部成果的知识产权归甲方独有，乙方不再享有任何知识产权方面的权利。

第六条：违约责任

6.1  若甲方延期向乙方付款，如甲方未按时向乙方支付款项超过五个工作日以上，乙方可暂停工作，工作日顺延，以待甲方进一步回复再安排工作；

6.2  若乙方提交的任何一个阶段的成果不能得到甲方认可，甲方有权要求乙方修改，乙方应在五日内完成修改；经3次修改还不能通过甲方认可的，甲方有权解除合同，并有权不再支付此阶段的合同价款。甲方根据此款约定解除合同的，不得在此后的工作中采用乙方的策划成果，否则视为恶意解除合同，甲方应当支付该部分策划成果报酬的双倍违约金。

6.3  对不可抗力事件造成的未履行、中止履行、延迟履行义务或合同终止，任何一方均不承担责任。

6.4  受不可抗力事件影响的一方须采取适当措施以减少或消除不可抗力的影响，并在可能的情况下尽快恢复履行受不可抗力事件影响的义务。

第七条：合同终止

7.1  有下列情况之一的，本合同终止:

7.1.1本合同期届满且双方未再续期的，合同自然终止；

7.1.2双方协商一致决定合同终止的，自终止协议生效之日起，合同终止；

7.1.3其中一方违约，另一方依据合同约定终止合同的；

7.1.4因不可抗力导致本合同解除的。

7.2  法律规定或双方约定的合同终止的其他情况。

7.3  本合同终止后，不影响合同缔约当事人依约要求违约方承担违约责任的权利。

7.4  本合同终止后，乙方应在3日内将项目的所有原始资料移交给甲方。

第八条：工作通知

8.1  本合同规定的通知一般采用联系人电子邮件方式传递，认为事关重大的通知，应当要求对方书面并加盖公章。

8.2   任何一方的通讯地址、电子邮箱、联系电话变更的，应立即通知对方，否则，应承担由此产生的相关责任和不利后果。

第九条：其他约定

9.1甲乙双方在合同执行过程中，对未尽事宜经双方协商同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

9.2 甲乙双方对合作过程中的所有相关商业资料均负有保密责任，未经许可，

任何一方不得擅自对外发布或提供给第三者。

9.3乙方应对甲方提供给乙方的数据，以及乙方所提交的该项目前期研究报告的最终报告中专属于该项目的研究内容进行保密；

9.4本合同附件作为本合同不可分割的部分，与本合同具同等法律效力。

9.5本合同未尽事宜，双方可协商解决或向南昌市人民法院提起诉讼。

9.6本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具同等法律效力。

第十条：本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方：（盖章）乙方：（盖章）

签约代表人：签约代表人：

签定日期:        年       月       日   

附件一：《项目定位策划任务书》（包含但不仅限于以下内容）

1、市场分析

1.1房地产市场分析

1.2项目竞争对手分析

对有重要参考意义的竞争对手进行分析，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面风格及造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目优劣简析等。

2、项目情况分析

2.1项目概况

2.2土地属性分析

3、客户定位

3.1竞争项目客户群特征调查

竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要去化户型及面积、购买该项目的原因。

3.2结合客户细分进行项目SWOT分析

3.3目标客户定位

a)通过客户分析，列出客户细分标准；

b)通过土地属性评估和客户细分类型，进行匹配分析，见《土地属性与目标顾客匹配分析表》；

c)确定目标客户群，列出目标客户群购房特征。包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等；

d)对于大项目（含分期开发项目），需分析和预测客户群可能的变化及趋势。

3.4目标客户访谈问卷调研有效样本量应不低于200份。

4、物业类型组合方案选择

a)说明在拟定产品组合情况下的获利情况，并以其它容积率、其它产品组合获利情况分析来辅助说明拟定容积率、产品组合的合适性。（如：当容积率为XX、产品组合为XX时，获利情况如何。）

b)重分析在拟定容积率及产品类型下的项目整体获利情况

（注：销售费用以%计取。）

c)财务状况分析的假设条件

d)项目时间进度计划

e) 根据综合分析，形成结论性意见，确定地块发展物业组合方案。

5、产品定位

5.1项目主题

a)主题形象及发展理念：

b)档次：

5.2项目产品建议

6、分期开发建议

分期数及原因说明，分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例，各期之间的关联，各期施工及销售时间，首期土地情况，首期施工的便利性，首期销售的利好因素。

7、价格建议

a)整体均价，项目总销售收入，

b)各类产品（多层、小高层、别墅等,商业、车位等）价格特点及总价控制，并说明各类总价的控制比例，（如总价控制在20-50万元之间，各类户型总价控制分布及比例如何，各类总价区间比例分布如何）。

c)各期价格等。

8、指标平衡建议

除按四个地块用地指标给出方案组合建议以外，需根据调研、定位结果相关信息给出四地块指标平衡情况下的方案组合建议。
附件二：《项目地块》工作阶段划分

第四章附件（谈判响应文件格式）

谈判响应文件

项目名称：

谈判编号：

单位（公章）

年月日

1. 谈判响应书

致：

根据贵方为(项目名称)项目通过谈判项目的谈判邀请书(谈判编号)，签字代表(姓名、职务)经正式授权并代表我方(单位名称、地址)提交下述文件正本一份及副本一份:

(1) 谈判响应书

(2) 报价表

(3) 商务条款响应/偏离表

(4) 技术（服务）文件

(5) 资格证明文件

(6) 其他资料

据此函,签字代表宣布同意如下:

1.所附报价表中规定的应提交服务总价为（用文字和数字表示的总价）。

2.我方将按谈判文件的规定履行合同责任和义务。

3.我方已详细审查全部谈判文件，包括第(编号、补遗书)(如果有的话)。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权力。

4.本谈判有效期为自谈判日起90   个日历日。

5.如果在规定的谈判时间后，我方在谈判有效期内撤回谈判响应文件，谈判保证金不予退回。

6.我方同意提供按照贵方可能要求的与其谈判有关的一切数据或资料，完全理解贵方不一定接受最低价的谈判或收到的任何谈判响应文件。

7.与本谈判有关的一切正式往来信函请寄:

地址传真

电话电子邮件

供应商代表签字

供应商名称

公章

日期

2. 报 价 表

供应商名称：谈判编号：

注：此表应按“供应商须知”18.2条的规定单独密封在一个信封中。且在谈判响应文件中也应附有此表。

供应商单位（公章）：

供应商代表（签字）：

日期：年月

3.技术商务条款响应/偏离表

供应商名称：

谈判编号：

注：商务条款包括服务周期、付款方式、服务（交付）地点、服务质量等内容。

供应商代表（签字）：

供应商单位（公章）：________________

4.技术（服务）文件

内容包括：

1、评审标准中竞标方案。

2、供应商认为需要说明的其他内容（供应商视需要自行编写）

5．资格证明文件

填写须知

1)供应商应填写和提交下述规定的资格证明文件。扫描件均须加盖公章。

2)所附格式中要求填写的全部内容都必须如实填写。

3)本资格声明的签字人应保证全部声明和填写的内容是真实的和正确的。

4)评标委员会将应用供应商提交的资料，根据自己的判断和考虑决定供应商履行合同的合格性及能力。

5-1.具有独立承担民事责任的能力的资格证明文件；

1）、如投标供应商是企业的（包括合伙企业）应提供有效的“企业法人营业执照”或“营业执照”；

2）、如投标供应商是事业单位的应提供“事业单位法人证书”；

3）、如投标供应商是非企业专业服务机构的应提供执业许可证等证明文件；

4）、如投标供应商是个体工商户的应提供有效的“个体工商户营业执照”、组织机构代码证证明文件（实行“统一社会信用代码”的不需单独提供组织机构代码证）；

5）、如投标供应商是自然人的，应提供有效的自然人的身份证明(中国公民)。 

5-2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度的证明文件（提供承诺书，格式自拟）

5-3.有依法缴纳税收的良好记录的证明文件（提供承诺书，格式自拟） 

5-4.有依法缴纳社会保障资金的良好记录的证明文件（提供承诺书，格式自拟）

5-5.投标供应商关于具备履行合同所必需的设备书面承诺函（格式附后）；

5-6.投标供应商关于具备履行合同所必需的专业技术能力书面承诺函（格式附后）；

5-7.法定代表人授权书、授权委托书（格式附后）；

5-8.投标供应商关于无重大违法记录的声明函（格式附后）；

5-9.法律、行政法规规定的其他条件：

5-5投标供应商关于具备履行合同所必需的设备书面承诺函（格式）

致：宁都县美兴置业有限公司

投标供应商名称（或自然人姓名）在参加本次政府采购活动中，如获中标，保证具有履行本次采购所必需的设备。

特此承诺。

投标供应商代表（签字）：

投标供应商名称或自然人姓名：（公章或自然人姓名）

年月日

5-6投标供应商关于具备履行合同所必需的专业技术能力书面承诺函（格式）

致：宁都县美兴置业有限公司

投标供应商名称（或自然人姓名）在参加本次政府采购活动中，如获中标，保证具有履行本次采购所必需的专业技术能力。

特此承诺。

投标供应商代表（签字）：

投标供应商名称：（公章）

年月日

5-7 法定代表人身份证明

供应商名称：_________________________________

单位性质：___________________________________

地址：_______________________________________

成立时间：_______年____月____日

经营期限：___________________________________

姓名：_______性别：___年龄：___职务：________

系__________________________________（供应商名称）的法定代表人。

特此证明。

附法定代表人身份证复印件：

投标人：(盖章)    

年月日

授权委托书

本人________（姓名）系________________________（供应商名称）的法定代表人，现委托________（姓名）为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改____________________________（项目名称）投标文件、签订合同和处理有关事宜，其法律后果由我方承担。

委托期限：__________________________________

代理人无转委托权。

附：法定代表人身份证明、本人身份证复印件

投标人：（盖单位章）

法定代表人：（签字）

身份证号码：

委托代理人：（签字）

身份证号码：

年月日

5-8投标供应商关于无重大违法记录书面声明函（格式）

致：宁都县美兴置业有限公司

投标供应商名称在参加本次政府采购活动前三年内，在经营活动中没有因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等重大违法记录。

特此声明。

投标供应商代表（签字）：

投标供应商名称：（公章）

年月日

5-9法律、行政法规规定的其他条件

①投标人须在近二年内（2021年3月1日后）至少有过两个可售面积10万平方米以上项目的前策定位业绩及两个写字楼前策定位业绩（提供完整的合同复印件加盖公章，且合同中须注明可售面积等相关信息，若该合同中无此项信息数据的，则需提供其他加盖公章的佐证材料）。

②投标人须有连续近两年（2021年3月1日至2023年2月）良好经营证明（财报或其他可以证明的材料）
5-10投标保证金转账凭证

（复印件加盖公章）

第五章　采购项目服务需求

一、技术需求

项目定位主要内容（应包括但不仅限于）

1、市场分析

1.1房地产市场分析

1.2项目竞争对手分析

对有重要参考意义的竞争对手进行分析，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面风格及造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目优劣简析等。

2、项目情况分析

2.1项目概况

2.2土地属性分析

3客户定位

3.1竞争项目客户群特征调查

竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要去化户型及面积、购买该项目的原因。

3.2结合客户细分进行项目SWOT分析

3.3目标客户定位

（1）通过客户分析，列出客户细分标准；

（2）通过土地属性评估和客户细分类型，进行匹配分析，见《土地属性与目标顾客匹配分析表》；

（3）确定目标客户群，列出目标客户群购房特征。包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等；

（4）对于大项目（含分期开发项目），需分析和预测客户群可能的变化及趋势。

3.4目标客户访谈问卷调研有效样本量应不低于200份。

4、物业类型组合方案选择

（1）说明在拟定产品组合情况下的获利情况，并以其它容积率、其它产品组合获利情况分析来辅助说明拟定容积率、产品组合的合适性。（如：当容积率为XX、产品组合为XX时，获利情况如何。）

（2）重分析在拟定容积率及产品类型下的项目整体获利情况

（注：销售费用以%计取。）

（3）财务状况分析的假设条件

（4）项目时间进度计划

（5） 根据综合分析，形成结论性意见，确定地块发展物业组合方案。

5、产品定位

5.1项目主题

（1）主题形象及发展理念：

（2）档次：

5.2项目产品建议

6、分期开发建议

分期数及原因说明，分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例，各期之间的关联，各期施工及销售时间，首期土地情况，首期施工的便利性，首期销售的利好因素。

7、价格建议

（1）整体均价，项目总销售收入，

（2）各类产品（多层、小高层、别墅等,商业、车位等）价格特点及总价控制，并说明各类总价的控制比例，（如总价控制在20-50万元之间，各类户型总价控制分布及比例如何，各类总价区间比例分布如何）。

（3）各期价格等。

8、指标平衡建议

除按四个地块用地指标给出方案组合建议以外，需根据调研、定位结果相关信息给出四地块指标平衡情况下的方案组合建议。

二、商务要求

2.1付款方式：详见合同主要条款；

2.2服务（交付）地点：江西省南昌市

2.3工作阶段划分

注：上述技术、商务要求条款，潜在供应商必须将全部条款填入第四章商务/技术偏离表中，且全部响应，否则视为无效标处理。

第六章评审标准

一、资格性审查

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

5.1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

1）具有独立承担民事责任的能力，且供应商必须具有营销策划、销售代理、推广咨询等相关营业范围或资质；

2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

4）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

6）法律、行政法规规定的其他条件：

7）其他要求：

二、符合性审查

1、满足谈判响应性文件编制要求；

2、投标有效期须满足谈判文件要求；

3、须按谈判文件“第四章第五条”的规定提供资格证明文件；

4、须按谈判文件要求加盖单位公章，法人代表授权书应有法定代表人签字（签章）或签字（签章）人应有法定代表人有效委托；

5、谈判响应性文件中的响应必须与事实相符，不得有虚假投标；

6、不得提交可调整报价；

7、不得有谈判文件规定的其它无效投标情形。

8、须满足谈判文件中合同主要条款的要求。

9、须满足谈判文件中的付款方式，否则投标无效。

10、须满足谈判文件中：“第五章 采购项目服务需求”的服务要求。

三、评审标准

(一)、谈判安排

1.1谈判小组：本次谈判由采购单位组建谈判小组，谈判小组成员5人及以上单数。

1.2评标步骤：谈判小组对各供应商的谈判响应文件认真审阅，确定谈判内容，并进行初审包括资格审查和符合性审查。

1.3谈判：

1.3.1谈判小组按照递交谈判响应文件的先后顺序，与通过初审的供应商分别进行技术和商务上的谈判。

1.3.2谈判双方可就技术、商务、价格内容按要求进行变更、补充完善，变更、补充完善的最终内容由其授权的代表签字，并作为评审的依据。

1.3.3谈判文件有实质性变动的，谈判小组应当以书面形式通知所有参加谈判的响应供应商。

1.3.4技术、商务谈判结束后，谈判小组应当要求所有参加谈判的响应供应商在规定时间内进行最终报价（第二轮报价即为最终报价）。最终报价即为合同成交价。最终报价计算报价得分。

1.3.5在谈判文件没有实质性变动的情况下，响应供应商的后一轮报价不能高于其前一轮报价，否则其后一轮报价无效。

1.3.6谈判开始到成交供应商确定后，采购单位、谈判小组、供应商要严格遵循保密原则，任何一方不得透露与谈判有关的其他供应商的技术资料、谈判报价及其它信息。否则，按相关法规进行相应的处罚。

1.4 谈判文件的修正：谈判小组调整或修改采购需求内容时，应取得谈判小组的一致同意，并以书面形式通知所有参加谈判的供应商。但任何形式的决定须以符合公平、公正原则和有利于项目的顺利实施为前提。

1.5 评价与计分：对各谈判响应文件根据评审标准进行打分，由谈判小组根据供应商得分由高到低顺序推荐3名中标候选排序。

1.6在谈判过程中，响应供应商提交的澄清文件和最终报价文件，由响应供应商法人代表或授权代表签署后生效，响应供应商应受其约束。

1.7 采购人对谈判过程和重要谈判内容进行记录。